2026 г.: пазарът на недвижими имоти е прегрял или е време да се добави още “масло” в цените?

Българското крайбрежие през 2026 г.: пазарът на недвижими имоти е прегрял или е време да се добави още “масло” в цените?

Към 1 януари 2026 г. вече е известно следното:

• Пазарът вече е прегрял, особено морският.
• През 2024-2025 г. цените на жилищата в България са нараснали с едни от най-бързите темпове в ЕС: според официалните индекси ръстът е около 15% на годишна база и повече, което поставя страната на второ място по темпове на поскъпване в ЕС.
• На крайбрежието (общ. Несебьр, Созопол и Обзор, и др.) се отчита +8-12% годишно, студиа на морето от минимум ~55 хил. евро, в курортните комплекси – до 300-350 хил. евро за апартаменти от висок клас.

Факторът евро: юридически голямо събитие, икономически – леко изменение.

• Решението на ЕС вече е взето: България официално преминава към еврото на 1 януари 2026 г., курсът е фиксиран на 1 EUR = 1,95583 BGN.
• Левът и без това е твърдо обвързан с еврото от 1999 г., така че няма да има валутен шок на пазара на недвижими имоти – променя се формата на записване на цената, а не фундаменталният курс.

В краткосрочен план (около 2026 г.): скок на сделките и цените поради очакванията.

• Опитът на Хърватия показва, че влизането в еврозоната и свързаният с това приток на капитал могат да бъдат съпътствани от ускоряване на растежа на цените на жилищата, особено в туристическите крайбрежни региони.
• За България големите местни агенции и експерти говорят за умерен, но не катастрофален ръст след въвеждането на еврото: пазарът вече е поскъпнал до високи нива и пространството за “скок” е ограничено.

Вероятен сценарий за 2026 г. и след това:

• Ускорение на търсенето до края на 2025 г. (наблюдавахме това през лятото и ранната есен) и постепенна стабилизация в началото на 2026 г. (купи преди еврото) – преди всичко в морските курорти.
• Допълнителен интерес от страна на купувачите от еврозоната: изчезва валутният риск и се улеснява сравняването на цените.
• Кратък период на повишена инфлация поради “закръгляване” на цените при конвертирането (ЕЦБ оценява типичния еднократен ефект на +0,2-0,4 п.п. по инфлацията, аналогично на Хърватия), което психологически подтиква очакванията за ръст на цените.
• В средносрочен план (1-3 години след еврото): подкрепа на търсенето, но не и безкраен растеж.
• След влизането в еврозоната България получава достъп до единната лихвена политика на ЕЦБ и по-евтино еврофинансиране, което улеснява ипотеките и като цяло подкрепя търсенето на жилища, включително инвестиционни на крайбрежието.
• Анализаторите на пазара очакват, че самият факт на въвеждането на еврото ще има неутрално-умерено положително въздействие върху цените: ключовите двигатели ще останат доходите на населението, дефицитът на качествено предлагане и лихвите по кредитите, а не “магията на еврото”.
• За крайбрежието това означава продължаване на високото структурно търсене (туризъм, наем, “втори имот”, преместване на пенсионери и отдалечени специалисти), но вече с вероятно забавяне на темповете на растеж на цените след “предварителен” скок.

Рискове за пазара след 2026 г.

• Вече в България се обсъжда разликата между доходите и цените на жилищата; подобни прегрявания в други страни от еврозоната доведоха до последващи корекции (пример – отделни пазари след продължителен растеж, включително Германия и Хърватия).
• Възможни са допълнителни данъчни и регулаторни мерки, както в Хърватия (прехвърляне на данъчната тежест върху недвижимите имоти за борба с ръста на цените и дефицита на жилища), което в перспектива може да охлади спекулативното търсене и пазара на краткосрочни наеми на крайбрежието.

В заключение:

• Еврото не е катализатор на спада на цените, а по-скоро мек двигател на допълнителното търсене и легализирането на България като развиващ се пазар в еврозоната.
• На морското крайбрежие най-вероятният сценарий е: краткосрочен скок на сделките и цените около 2025 г. – стабилизация още през първата половина на 2026 г.; постепенно забавяне на растежа и диференциация: топ локациите (Слънчев бряг, големите градове край морето) запазват премията, периферните курорти – в зона на стагнация или лека корекция.
• Точният мащаб на ръста на цените не може да бъде предсказан, както и потвърден предварително; но опитът на новите членове на еврозоната и текущите статистически данни за България сочат именно сценарий на умерено, а не експлозивно поскъпване с възможни локални прегрявания.