Болгарское побережье в 2026 году: рынок недвижимости перегрет или пора добавить еще “масла” в цены?

На 1 января 2026 года уже известно следующее:
  • Рынок уже перегрет, особенно морской.
  • В 2024-2025 гг. цены на жилье в Болгарии выросли одними из самых быстрых темпов в ЕС: согласно официальным индексам рост составляет около 15% в годовом исчислении и более, что ставит страну на второе место по темпам подорожания в ЕС.
  • На побережье (община Несебър, Созополь, Обзор и  др.) отмечается +8-12% в год, студии на море от минимум ~55 тыс. евро, в курортных комплексах – до 300-350 тыс. евро за апартаменты высокого класса.
Фактор евро: юридически большое событие, экономически – небольшое изменение.
  • Решение ЕС уже принято: Болгария официально переходит на евро 1 января 2026 года, курс зафиксирован на уровне 1 EUR = 1,95583 BGN.
  • Лев и без того прочно привязан к евро с 1999 года, поэтому валютного шока на рынке недвижимости не будет – меняется форма записи цены, а не фундаментальный курс.
В краткосрочной перспективе (около 2026 года): скачок сделок и цен из-за ожиданий.
  • Опыт Хорватии показывает, что вступление в еврозону и связанный с этим приток капитала могут сопровождаться ускорением роста цен на жилье, особенно в прибрежных туристических регионах.
  • Для Болгарии крупные местные агентства и эксперты говорят об умеренном, но не катастрофическом росте после введения евро: рынок уже подорожал до высоких уровней и пространство для “скачка” ограничено.
Вероятный сценарий на 2026 год и далее:
  • Ускорение спроса до конца 2025 года (мы наблюдали это летом и в начале осени) и постепенная стабилизация в начале 2026 года (покупай до евро) – прежде всего в морских курортах.
  • Дополнительный интерес со стороны покупателей из еврозоны: исчезает валютный риск и упрощается сравнение цен.
  • Краткий период повышенной инфляции из-за “округления” цен при конвертации (ЕЦБ оценивает типичный одноразовый эффект в +0,2-0,4 п.п. по инфляции, аналогично Хорватии), что психологически подталкивает ожидания роста цен.
  • В среднесрочной перспективе (1-3 года после евро): поддержка спроса, но не бесконечный рост.
  • После вступления в еврозону Болгария получает доступ к единой процентной политике ЕЦБ и более дешевому еврофинансированию, что облегчает ипотеку и в целом поддерживает спрос на жилье, в том числе инвестиционное на побережье.
  • Аналитики рынка ожидают, что сам факт введения евро будет иметь нейтрально-умеренное положительное влияние на цены: ключевыми двигателями останутся доходы населения, дефицит качественного предложения и процентные ставки по кредитам, а не “магия евро”.
  • Для побережья это означает продолжение высокого структурного спроса (туризм, аренда, “вторая недвижимость”, переезд пенсионеров и удаленных специалистов), но уже с вероятным замедлением темпов роста цен после “предварительного” скачка.
Риски для рынка после 2026 года.
  • В Болгарии уже обсуждается разница между доходами и ценами на жилье; подобные перегревы в других странах еврозоны привели к последующим корректировкам (пример – отдельные рынки после длительного роста, включая Германию и Хорватию).
  • Возможны дополнительные налоговые и регуляторные меры, как в Хорватии (перенос налогового бремени на недвижимость для борьбы с ростом цен и дефицитом жилья), что в перспективе может охладить спекулятивный спрос и рынок краткосрочной аренды на побережье.
В заключение:
  • Евро не является катализатором падения цен, а скорее мягким двигателем дополнительного спроса и легализации Болгарии как развивающегося рынка в еврозоне.
  • На морском побережье наиболее вероятный сценарий: краткосрочный скачок сделок и цен около 2025 года и постепенная стабилизация уже в первой половине 2026 года;
  • Постепенное замедление роста и дифференциация: топ-локации (Солнечный берег, крупные города на побережье) сохраняют премию, периферийные курорты – в зоне стагнации или легкой коррекции.
  • Точный масштаб роста цен не может быть предсказан, а также подтвержден заранее; но опыт новых членов еврозоны и текущие статистические данные по Болгарии указывают именно на сценарий умеренного, а не взрывного подорожания с возможными локальными перегревами.