Болгарське узбережжя в 2026 році: ринок нерухомості перегрітий чи час додати ще “масла” в ціни?

На 1 січня 2026 року вже відомо наступне:
  • Ринок вже перегрітий, особливо морський.
  • У 2024-2025 рр. ціни на житло в Болгарії зросли одними з найшвидших темпів в ЄС: згідно з офіційними індексами зростання становить близько 15% в річному обчисленні і більше, що ставить країну на друге місце за темпами подорожчання в ЄС.
  • На узбережжі (Сонячний Берег, Несебр, Созополь, Обзор та ін.) відзначається +8-12% на рік, студії на морі від мінімум ~55 тис. євро, в курортних комплексах – до 300-350 тис. євро за апартаменти високого класу.
Фактор євро: юридично велика подія, економічно – невелика зміна.
  1. Рішення ЄС вже прийнято: Болгарія офіційно переходить на євро 1 січня 2026 року, курс зафіксований на рівні 1 EUR = 1,95583 BGN.
  2. Лев і без того міцно прив’язаний до євро з 1999 року, тому валютного шоку на ринку нерухомості не буде – змінюється форма запису ціни, а не фундаментальний курс.
У короткостроковій перспективі (близько 2026 року): стрибок угод і цін через очікування.
  • Досвід Хорватії показує, що вступ до єврозони і пов’язаний з цим приплив капіталу можуть супроводжуватися прискоренням зростання цін на житло, особливо в прибережних туристичних регіонах.
  • Для Болгарії великі місцеві агентства та експерти говорять про помірне, але не катастрофічне зростання після введення євро: ринок вже подорожчав до високих рівнів і простір для “стрибка” обмежений.
Ймовірний сценарій на 2026 рік і далі:
  • Прискорення попиту до кінця 2025 року (ми спостерігали це влітку і на початку осені) і поступова стабілізація на початку 2026 року (купуй до євро) – перш за все в морських курортах.
  • Додатковий інтерес з боку покупців з єврозони: зникає валютний ризик і спрощується порівняння цін.
  • Короткий період підвищеної інфляції через «округлення» цін при конвертації (ЄЦБ оцінює типовий одноразовий ефект у +0,2-0,4 п.п. за інфляцією, аналогічно Хорватії), що психологічно підштовхує очікування зростання цін.
  • У середньостроковій перспективі (1-3 роки після євро): підтримка попиту, але не нескінченне зростання.
  • Після вступу до єврозони Болгарія отримує доступ до єдиної процентної політики ЄЦБ і дешевшого єврофінансування, що полегшує іпотеку і в цілому підтримує попит на житло, в тому числі інвестиційне на узбережжі.
  • Аналітики ринку очікують, що сам факт введення євро матиме нейтрально-помірний позитивний вплив на ціни: ключовими рушіями залишаться доходи населення, дефіцит якісної пропозиції та процентні ставки за кредитами, а не “магія євро”.
  • Для узбережжя це означає продовження високого структурного попиту (туризм, оренда, «друга нерухомість», переїзд пенсіонерів і віддалених фахівців), але вже з імовірним уповільненням темпів зростання цін після «попереднього» стрибка.
    Ризики для ринку після 2026 року.
  • У Болгарії вже обговорюється різниця між доходами і цінами на житло; подібні перегріви в інших країнах єврозони призвели до подальших коригувань (приклад – окремі ринки після тривалого зростання, включаючи Німеччину і Хорватію).
  • Можливі додаткові податкові та регуляторні заходи, як у Хорватії (перенесення податкового тягаря на нерухомість для боротьби зі зростанням цін і дефіцитом житла), що в перспективі може охолодити спекулятивний попит і ринок короткострокової оренди на узбережжі.
На закінчення:
  • Євро не є каталізатором падіння цін, а скоріше м’яким двигуном додаткового попиту і легалізації Болгарії як ринку, що розвивається в єврозоні.
  • На морському узбережжі найбільш ймовірний сценарій: короткостроковий стрибок угод і цін близько 2025 року і поступова стабілізація вже в першій половині 2026 року;
  • Поступове уповільнення зростання і диференціація: топ-локації (Сонячний берег, великі міста на узбережжі) зберігають премію, периферійні курорти – в зоні стагнації або легкої корекції.
  • Точний масштаб зростання цін не може бути передбачений, а також підтверджений заздалегідь; але досвід нових членів єврозони і поточні статистичні дані по Болгарії вказують саме на сценарій помірного, а не вибухового подорожчання з можливими локальними перегрівами.